Expert-comptable immobilier à Paris : SCI, marchands de biens et investisseurs
SCI familiales, SCI à l'impôt sur les sociétés, marchands de biens, promoteurs immobiliers, foncières, agences immobilières et investisseurs privés : ATICO FINANCE, expert-comptable immobilier à Paris, accompagne tous les acteurs de l'immobilier en Île-de-France. Nous tenons vos comptes, sécurisons vos déclarations et vous aidons à choisir les bons montages, du premier achat à la transmission. Le cabinet est au 29 rue du Colisée, à Paris 8e, et accompagne ses clients partout en France, à distance.
Fiscalité immobilière : SCI à l'IR ou à l'IS, faire le bon choix
L'immobilier obéit à des règles fiscales propres, qui changent selon la nature du détenteur et de l'opération. Un même immeuble ne sera pas imposé de la même façon s'il est détenu en direct, par une SCI à l'impôt sur le revenu, par une société à l'impôt sur les sociétés ou par un marchand de biens. Chaque choix a des effets sur les loyers, la revente et la transmission.
Notre cabinet comptable traite l'ensemble de ces situations : revenus fonciers et déficit foncier, amortissement de l'immeuble en société à l'IS, plus-values des particuliers ou plus-values professionnelles, TVA immobilière, droits d'enregistrement. Nous établissons les déclarations correspondantes et vous expliquons, en termes clairs, les conséquences de chaque option.
Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans ses revenus fonciers. La société dépose la déclaration 2072, et les associés reportent leur part sur leur 2044. Ce régime est souvent adapté à un patrimoine familial destiné à être conservé et transmis.
La SCI à l'impôt sur les sociétés permet d'amortir l'immeuble, hors terrain, ce qui réduit le résultat imposable pendant la détention. En contrepartie, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, et la distribution des bénéfices aux associés est elle-même imposée. L'option pour l'IS ne peut être abandonnée que dans un délai limité, après quoi elle devient irrévocable.
Nous simulons les deux régimes sur la durée de votre projet, en intégrant le financement, la revente envisagée et vos objectifs de transmission. Nous tenons ensuite la comptabilité de vos SCI et établissons la 2072 ou la liasse fiscale IS selon le cas.
Marchands de biens et promotion immobilière
Le marchand de biens achète pour revendre : ses immeubles sont des stocks, pas des immobilisations, et ses profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Sous conditions, notamment un engagement de revente dans le délai légal, il bénéficie de droits d'enregistrement réduits à l'acquisition. Le suivi de ces engagements doit être rigoureux, car leur non-respect entraîne un rappel de droits.
La TVA est le point le plus technique. Selon l'historique du bien et les options exercées, la revente peut être exonérée, soumise à la TVA sur le prix total ou à la TVA sur la marge. Nous analysons chaque opération avant la signature pour appliquer le bon régime et éviter les redressements.
Pour les promoteurs, nous suivons les opérations programme par programme : ventes en l'état futur d'achèvement, appels de fonds, comptabilisation à l'avancement, TVA sur les livraisons d'immeubles neufs.
Création et structuration : statuts, holding, démembrement
La structure retenue au départ conditionne la fiscalité pendant toute la vie du patrimoine. Nous vous aidons à choisir entre détention directe, SCI, SARL de famille ou société commerciale, puis nous rédigeons les statuts et réalisons les formalités.
Pour les patrimoines plus importants, nous étudions la détention via une holding, qui peut regrouper plusieurs SCI ou sociétés à l'IS et centraliser la trésorerie. Nous conseillons également les montages de démembrement de propriété, avec une répartition entre nue-propriété et usufruit, utilisés pour préparer une transmission ou organiser la détention entre générations.
- Création de SCI, rédaction des statuts et formalités
- Comptabilité de SCI à l'IR et à l'IS, déclarations 2072 et liasses fiscales
- Déclarations de revenus fonciers et de plus-values immobilières
- Marchands de biens : stocks, droits d'enregistrement, TVA sur marge
- Suivi comptable et fiscal des opérations de promotion
- Holding immobilière, démembrement et préparation de la transmission
- Montage des dossiers de financement des acquisitions
Paie et social des sociétés immobilières
La plupart des SCI n'ont pas de salariés. En revanche, foncières, promoteurs, marchands de biens et agences immobilières emploient du personnel, et la question de la rémunération du gérant se pose dans toutes les structures. Gérance rémunérée ou non, régime social du dirigeant, arbitrage entre rémunération et dividendes : nous étudions la solution adaptée à votre situation.
Pour les agences immobilières, nous gérons la paie selon la convention collective de l'immobilier, y compris la rémunération variable des négociateurs. Nous vous aidons aussi à distinguer les négociateurs salariés des agents commerciaux indépendants, dont le traitement comptable et social est très différent.
Piloter un patrimoine immobilier
Un patrimoine immobilier se pilote avec quelques indicateurs simples, suivis dans la durée. Nous vous fournissons une lecture claire de chaque bien et de l'ensemble de vos sociétés, pour décider d'un achat, d'un refinancement ou d'une revente sur des bases chiffrées.
Nous suivons notamment le rendement brut et net de chaque bien, le cash-flow après remboursement des emprunts et impôts, le taux d'occupation et la vacance locative, le niveau d'endettement rapporté à la valeur du patrimoine, ainsi que les marges par opération pour les marchands de biens et les promoteurs.
Financer vos acquisitions
Les banques financent un projet immobilier sur la base d'un dossier solide : prévisionnel, comptes des sociétés existantes, situation patrimoniale des associés. Nous préparons ces éléments et vous aidons à présenter votre projet de façon convaincante, qu'il s'agisse d'une première acquisition en SCI ou d'une opération de marchand de biens.
Nous vous conseillons sur la structure du financement : emprunt porté par la société ou par les associés, apport en compte courant, caution personnelle, crédit in fine ou amortissable. Pour les opérations de marchand de biens et de promotion, nous établissons le budget d'opération et le plan de trésorerie qui accompagnent la demande de crédit.
Pourquoi choisir ATICO FINANCE comme expert-comptable immobilier à Paris
ATICO FINANCE est un cabinet d'expertise comptable installé 29 rue du Colisée, Paris 8e. Nos 13 collaborateurs suivent plus de 350 dossiers. Les deux associés experts-comptables cofondateurs, Hervé Toledano et Marc Benelbaz, interviennent directement sur les montages et les choix structurants.
Nous travaillons avec des outils dématérialisés : dépôt des pièces en ligne, rapprochements bancaires automatisés, accès permanent à vos chiffres. Nous accompagnons des investisseurs et des professionnels de l'immobilier à Paris et dans toute l'Île-de-France, et en visioconférence partout en France. Pour la gestion de patrimoine et le placement de trésorerie, nous intervenons avec nos partenaires. Vous recevez une proposition sous 24 h.
Questions fréquentes
Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l'impôt sur le revenu ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est souvent utile. La SCI à l'IR doit déposer chaque année la déclaration 2072 et répartir le résultat entre associés, qui le reportent sur leur 2044. Les erreurs sont fréquentes sur les charges déductibles, les intérêts d'emprunt ou le déficit foncier. Un expert-comptable sécurise ces déclarations, tient des comptes clairs entre associés et vous alerte si une opération risque de modifier le régime fiscal de la société.
Comment choisir entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?
Tout dépend de votre horizon de détention, de votre niveau d'imposition personnel, de l'usage des loyers et de vos projets de revente ou de transmission. L'IS permet d'amortir l'immeuble mais alourdit la fiscalité à la revente et à la distribution. L'IR est plus simple et souvent adapté à un patrimoine familial conservé longtemps. L'option pour l'IS devenant irrévocable au-delà du cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, nous simulons les deux scénarios avant toute décision.
Une SCI peut-elle louer un bien meublé ?
La location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui la pratique de façon habituelle risque d'être soumise à l'impôt sur les sociétés, même sans avoir opté. Pour la location meublée, d'autres structures sont souvent plus adaptées, comme la détention en direct sous le statut de loueur en meublé, la SARL de famille ou une société à l'IS. Nous étudions votre projet pour retenir la forme cohérente avec vos objectifs.
Quelles sont les obligations comptables d'un marchand de biens ?
Le marchand de biens tient une comptabilité commerciale complète. Ses immeubles figurent en stocks, avec les frais d'acquisition et de travaux qui s'y rattachent. Il doit suivre ses engagements de revente pour conserver le bénéfice des droits d'enregistrement réduits, et déterminer pour chaque vente le régime de TVA applicable. Nous tenons cette comptabilité, suivons les délais et analysons la TVA de chaque opération avant la signature chez le notaire.
Pouvez-vous intervenir si mes biens sont situés hors de Paris ?
Oui. La localisation des biens n'a pas d'incidence sur notre mission. Nous accompagnons des investisseurs et des sociétés immobilières dans toute l'Île-de-France, et en visioconférence partout en France. Les échanges de documents se font en ligne et vous accédez à vos chiffres à tout moment. Les rendez-vous au cabinet, rue du Colisée à Paris 8e, restent possibles pour les étapes importantes comme la création d'une société ou un montage de transmission.
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