Expert-comptable LMNP, LMP et location saisonnière à Paris
Location meublée de tourisme, location courte durée sur Airbnb ou Booking, loueur en meublé non professionnel (LMNP), loueur en meublé professionnel (LMP), conciergeries et gestionnaires de locations saisonnières : ATICO FINANCE, expert-comptable LMNP à Paris, vous accompagne dans un cadre fiscal qui évolue chaque année. Nous tenons votre comptabilité, établissons vos déclarations et vous aidons à choisir le régime adapté à votre projet. Le cabinet est au 29 rue du Colisée, à Paris 8e, et accompagne ses clients partout en France, à distance.
Location meublée et régime réel LMNP : un cadre fiscal à part
Les loyers d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui change tout : choix entre micro-BIC et régime réel, possibilité d'amortir le bien, règles propres pour la plus-value à la revente. La distinction entre location meublée classique, meublé de tourisme classé ou non classé et chambre d'hôtes a aussi des effets sur l'imposition.
Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025. Les abattements et les plafonds du micro-BIC des meublés de tourisme ont été revus. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel au régime réel sont réintégrés dans la plus-value imposable, avant abattement pour durée de détention (article 84 de la loi n° 2025-127, CGI art. 150 VB). Cette réintégration ne s'applique pas à certains biens situés dans une résidence étudiante, une résidence seniors ou un établissement accueillant des personnes âgées ou handicapées. Un meublé de tourisme classique est, lui, concerné.
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, commissions des plateformes, honoraires comptables. Vous pouvez surtout amortir l'immeuble, hors terrain, ainsi que le mobilier et les travaux. Cet amortissement permet souvent de réduire fortement, voire d'effacer, le résultat imposable pendant plusieurs années.
L'amortissement obéit à des règles précises : décomposition du bien par composants, durées adaptées à chaque élément, impossibilité de créer un déficit par l'amortissement, report des amortissements non utilisés. Nous établissons le tableau d'amortissement, tenons votre comptabilité et déposons votre liasse fiscale 2031 avec ses annexes. Nous comparons aussi chaque année le régime réel au micro-BIC pour vérifier que votre choix reste pertinent.
LMNP ou LMP : déterminer votre statut
Le statut de loueur en meublé professionnel ne se choisit pas. Il s'applique lorsque vos recettes de location meublée dépassent à la fois un seuil fixé par la loi et les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Le passage au statut LMP peut donc intervenir sans démarche de votre part, à la suite d'une hausse des loyers ou d'une baisse de vos autres revenus.
Les conséquences sont importantes. En LMP, les déficits peuvent sous conditions s'imputer sur le revenu global, et les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec des possibilités d'exonération sous conditions. En contrepartie, vous êtes en principe redevable de cotisations sociales auprès de la sécurité sociale des indépendants. Les loueurs de meublés de tourisme peuvent aussi être affiliés selon le niveau de leurs recettes. Nous suivons vos chiffres pour anticiper tout changement de statut.
Création et structuration : en direct, en SARL de famille ou en société
Au démarrage, nous vous aidons à réaliser les formalités de début d'activité, à obtenir votre numéro SIRET et à choisir votre régime d'imposition. À Paris, la location de courte durée est aussi encadrée par des règles d'urbanisme et de déclaration en mairie : nous vous signalons les points à vérifier avant de vous lancer.
La question de la structure se pose dès que le patrimoine grandit. La détention en direct reste la plus simple. La SARL de famille permet de louer en meublé tout en restant soumis à l'impôt sur le revenu. La société à l'IS peut convenir à un investisseur qui réinvestit ses revenus. La SCI, en revanche, est rarement adaptée à la location meublée habituelle, qui risque de la faire basculer à l'IS. Nous simulons ces options avant de rédiger les statuts.
- Formalités de début d'activité et choix du régime fiscal
- Comptabilité LMNP au régime réel et liasse 2031
- Tableau d'amortissement par composants
- Suivi du statut LMNP ou LMP et anticipation des cotisations sociales
- Calcul de la plus-value lors de la revente
- Location meublée en SARL de famille ou en société à l'IS
- Comptabilité, TVA et paie des conciergeries
TVA, para-hôtellerie et conciergeries
La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable lorsque l'hébergement est fourni pour une durée n'excédant pas trente nuitées et assorti d'au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle, même non personnalisée. L'assujettissement permet de récupérer la TVA sur l'acquisition et les travaux, mais impose une gestion rigoureuse dans la durée.
Nous accompagnons aussi les sociétés de conciergerie et de gestion de locations saisonnières. Leur comptabilité doit distinguer les commissions qui leur reviennent des sommes encaissées pour le compte des propriétaires. Nous traitons leur TVA, leur paie et le suivi de leur rentabilité, pour des structures en forte croissance qui recrutent souvent du personnel de ménage et d'accueil.
Piloter la rentabilité de vos locations
Une location saisonnière se pilote comme une petite activité hôtelière. Nous vous aidons à suivre le taux d'occupation, le prix moyen par nuit, le revenu par nuit disponible, le poids des commissions des plateformes et des frais de ménage, ainsi que le cash-flow après remboursement d'emprunt et impôt.
Pour les conciergeries, nous suivons le nombre de logements gérés, la commission moyenne, la marge par logement et la masse salariale. Ces indicateurs vous permettent de décider d'un nouvel investissement, d'un changement de tarification ou d'une réorganisation sur des bases chiffrées.
Financer un investissement locatif meublé
Pour obtenir un prêt dans de bonnes conditions, il faut un dossier solide : prévisionnel de recettes réaliste, charges détaillées, plan de financement et situation patrimoniale de l'emprunteur. Nous préparons ces éléments et vous aidons à présenter votre projet à votre banque.
Nous vous conseillons aussi sur la structure du financement : emprunt personnel ou porté par une société, apport, durée, et effets de chaque choix sur votre fiscalité. Pour les conciergeries, nous montons les dossiers de financement du développement et du besoin en fonds de roulement.
Pourquoi choisir ATICO FINANCE comme expert-comptable LMNP à Paris
ATICO FINANCE est un cabinet d'expertise comptable installé 29 rue du Colisée, Paris 8e. Nos 13 collaborateurs suivent plus de 350 dossiers. Les deux associés experts-comptables cofondateurs, Hervé Toledano et Marc Benelbaz, interviennent directement sur les choix de régime et de structure.
Nos outils sont dématérialisés : dépôt des factures en ligne, synchronisation bancaire, accès permanent à vos chiffres. Nous accompagnons des loueurs et des conciergeries à Paris et dans toute l'Île-de-France, et en visioconférence partout en France, quel que soit l'emplacement de vos biens. Vous recevez une proposition sous 24 h.
Questions fréquentes
Le régime réel est-il toujours plus intéressant que le micro-BIC ?
Pas toujours, mais souvent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans tenir compte de vos charges réelles. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire le résultat imposable, parfois fortement, selon les charges et les amortissements réellement déductibles. Il implique une comptabilité et une liasse 2031. Nous comparons les deux régimes à partir de vos chiffres réels avant de vous conseiller.
Comment savoir si je deviens loueur en meublé professionnel ?
Le statut LMP s'applique automatiquement lorsque vos recettes de location meublée dépassent un seuil légal et excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Les deux conditions sont cumulatives. Un changement de situation, comme une hausse de vos loyers ou un départ à la retraite, peut donc vous faire basculer. Nous suivons vos recettes en cours d'année pour anticiper ce passage et ses conséquences fiscales et sociales.
Que change la réforme de la plus-value en LMNP ?
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un LMNP au régime réel sont réintégrés dans la plus-value imposable, avant abattement pour durée de détention. L'exception vise certains biens en résidence étudiante, résidence seniors ou établissement pour personnes âgées ou handicapées, pas le meublé de tourisme classique. Nous chiffrons l'impact avant toute cession.
Ma location Airbnb est-elle soumise à la TVA ?
En principe, non. La location meublée d'habitation est exonérée de TVA. Elle devient taxable si, pour des séjours n'excédant pas trente nuitées, vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception de la clientèle, même non personnalisée (boîte à clés par exemple). Le simple ménage de fin de séjour ne suffit en principe pas. Si votre offre se rapproche de l'hôtellerie, nous analysons votre situation et ses conséquences sur la TVA récupérable et à reverser.
Pouvez-vous gérer des biens situés hors de Paris ?
Oui. Nous accompagnons des loueurs dont les biens sont situés partout en France, en Île-de-France comme en zone touristique. Tout se fait en ligne : transmission des relevés des plateformes, factures et tableaux d'amortissement. Nos rendez-vous ont lieu au cabinet, rue du Colisée à Paris 8e, ou en visioconférence. La localisation du bien compte surtout pour les règles locales de déclaration, que nous vous aidons à identifier.
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